Xác định giá hợp đồng xây dựng

1. Cơ sở xác định giá hợp đồng xây dựng
giá hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí Bên giao thầu trả cho Bên nhận thầu để thực hiện khối lượng công việc theo yêu cầu vể tiến độ, chất lượng và các yêu cầu khác quy định trong hợp đồng xây dựng. Tuỳ theo đặc điếm, tính chất của công trình xây dựng các bên tham gia ký kết hợp đồng phải thoả thuận giá hợp đồng xây dựng theo một trong các hình thức sau đây:
Giá hợp đồng xây dựng được căn cứ vào các tài liệu sau:
– Các hướng dẫn về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
– Kết quả lựa chọn nhà thầu;
– Các đề xuất của nhà thầu;
– Kết quả đàm phán với nhà tbầu trúng thầu;
– Loại hợp đồng xây dựng và hình thức giá hợp đồng.

2. Hình thức giá hợp đồng xây dựng

2.1. Giá hợp đồng theo giá trọn gói

a) Khái niệm
Giá hợp đồng trọn gói (hình thức trọn gói và hình thức theo tỷ lệ phần trăm) là giá hợp đồng xây dựng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng đối với các công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết, trừ các trường hợp được phép điểu chỉnh có quy định trong hợp đồng (nếu có) [13].

b) Giá hợp đồng trọn gói áp dụng cho các trường hợp sau:
– Công trình hoặc gói thầu đã xác định rõ về khối lượng, chất lượng, thời gian thực hiện hoặc trong một số trường hợp không thể xác định được khối lượng và Bên nhận thầu có đủ nãng lực, kinh nghiệm, tài liệu để tính toán, xác định giá trọn gói và chấp nhận các rủi ro liên quan đến việc xác định giá trọn gói;
– Gói thầu hoặc phần việc tư vấn thông thường, đơn giản mà giá hợp đồng được xác định theo phần trăm giá trị công trình hoặc khối lượng công việc.
Tất cả các loại hợp đồng xây dựng đều có thể áp dụng giá hợp đồng trọn gói khi đủ điều kiện xác định giá hợp đồng trước khi ký kết, kể cả hình thức giá hợp đồng xác định theo tỷ lệ (%) giá trị công trình hoặc khối lượng công việc tư vấn thòng thường.

c) Đối với công việc xây lắp
Trước khi ký kết hợp đồng, các bên liên quan cần rà soát lại bảng khối lượng công việc theo thiết kế được duyệt, nếu nhà thầu (bao gồm cả nhà thầu được chỉ định thầu) hoặc chủ đầu tư phát hiện bảng khối lượng công việc bóc tách từ thiết kế chưa chính xác, chủ đầu tư cần báo cáo người có thẩm quyền xem xét, quyết định việc bổ sung khối lượng công việc để bảo đảm phù hợp với thiết kế. Trường hợp cần cắt giảm khối lượng công việc đế đảm bảo phù hợp với thiết kế thì chủ đầu tư không cần báo cáo người có thẩm quyền. Đối với công việc xây lắp này, sau khi hợp đồng theo hình thức trọn gói được ký kết, khối lượng công việc thực tế nhà thầu đã thực hiện để hoàn thành theo thiết kế (nhiều hơn hay ít hơn khối lượng công việc nêu trong hợp đồng) không ảnh hưởng tới số tiền thanh toán cho nhà thầu [6],
Chú đầu tư chịu trách nhiệm về tính chính xác cúa số lượng, khối lượng công việc. Trường hợp có thất thoát xảy ra (do tính toán sai số lượng, khối lượng công việc) thì cá nhân, tổ chức thuộc chủ đầu tư làm sai có trách nhiệm đền bù và xứ lý theo quy định của pháp luật. Trường hợp trong hợp đồng giữa chú đầu tư và nhà thầu tư vấn lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, lập dự toán có quy định về việc xử lý đối với việc tính toán sai số lượng, khối lượng công việc thì chủ đầu tư được đền bù theo thỏa thuận trong hợp đồng với nhà thầu tư vấn này.

2.2. Giá hợp đồng theo đơn giá cô’ định

a) Khái niệm
Giá hợp đồng theo đơn giá cố định (hình thức theo đơn giá và hình thức theo thời gian quy định trong Luật Đấu thầu): là giá hợp đồng xây dựng được xác định trên cơ sớ khối lượng công việc tạm tính và đơn giá từng công việc trong hợp đồng là cố định và không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, trừ các trường hợp được phép điểu chỉnh quy định trong hợp đồng (nếu có) [13].

b) Giá hợp đồng theo đơn giá cố định áp dụng cho các công trình hoặc gói thầu không đủ điều kiện xác định chính xác về khối lượng nhưng đủ điều kiện xác định về các đơn giá thực hiện công việc và bên nhận thầu có đú nãng lực, kinh nghiệm, tài liệu để tính toán, xác định đơn giá xây dựng công trình cô định và các rủi ro liên quan đến việc xác định đơn giá. Đơn giá cố định không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, trừ các trường hợp được phép điều chinh đã ghi rõ trong hợp đồng.
Đơn giá cố định có thể là đơn giá đầy đủ đối với các công việc thi công xây dựng, đơn giá nhân công theo thời gian (tháng, tuần, ngày hoặc giờ) đối với một số công việc tư vấn.
c) Đối với công việc xây lắp, trường hợp khối lượng công việc thực tế mà nhà thầu đã thực hiện đế hoàn thành theo đúng thiết kế ít hơn khối lượng cõng việc nêu trong hợp đồng, nhà thầu chỉ được thanh toán cho phần khối lượng thực tế đã thực hiện. Trường hợp khối lượng công việc thực tế mà nhà thầu đã thực hiện để hoàn thành theo đúng thiết kế nhiều hơn khối lượng công việc nêu trong hợp đồng, nhà thầu được thanh toán cho phần chênh lệch khối lượng công việc này [6].
Chủ đầu tư, tư vấn giám sát và nhà thầu chịu trách nhiệm xác nhận vào biên bản nghiệm thu khối lượng hoàn thành để làm cơ sở thanh toán cho nhà thầu.

2.3. Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh

a) Khái niệm
Giá hợp đồng theo giá điểu chỉnh là giá hợp đồng xây dựng mà khối lượng công việc và đơn giá cho công việc trong hợp đồng được phép điểu chính trong các trường họp được quy định tại hợp đồng xây dựng.

b) Giá hợp đồng theo giá điều chính áp dụng cho các công trình hoặc gói thầu mà ở thời điếm ký kết hợp đồng xây dựng không đủ điều kiện xác định chính xác về khối lượng công việc cần thực hiện hoặc các yếu tố chi phí đế xác định đơn giá thực hiện các công việc.
Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh (tại thời điểm ký kết giá hợp đồng chỉ là tạm tính) sẽ được điều chỉnh thay đổi khi có đủ điều kiện xác định khối lượng, đơn giá thực hiện theo quy định trong hợp đồng

2.4. Giá kết hợp

a) Khái niệm
Giá hợp đồng kết hợp: là giá hợp đồng được xác định theo các hình thức quy định tại điểm 2.1, 2.2 và 2.3 nêu trên.

b) Giá hợp đồng kết hợp áp dụng cho các công trình hoặc gói thầu có quy mô lớn. kỹ thuật phức tạp và thời gian thực hiện kéo dài. Bên giao thầu và bên nhận thầu căn cứ vào các loại công việc trong hợp đồng để thoả thuận, xác định các loai công việc áp dụng theo giá hợp đồng trọn gói, giá hợp đồng theo đơn giá cố định hay giá họp đồng theo giá điều chỉnh cho phù hợp [13].

3. Phương thức xác định giá các loại hợp đồng xây dựng

3.1. Xác định giá hợp đổng tư vấn xây dựng
– Theo thời gian thực hiện công việc tư vấn:
Hợp đồng theo thời gian là hợp đồng áp dụng cho các nhà thầu mà công việc của họ liên quan nhiều đến thời gian làm việc trong công trình xây dựng, như mức thù lao chuyên gia…
– Theo tỷ lệ % giá trị công việc được tư vấn:
Hợp đồng theo tỷ lệ phần trãm là hợp đồng mà giá trị hợp đồng được tính theo phàn trăm giá trị công trình hoặc khôi lượng công việc. Khi nhà thầu hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng, chú đầu tư thanh toán cho nhà thầu số tiền bằng tỷ lệ phần trăm được xác định trong hợp đồng nhân với giá trị công trình hoặc khối lượng công việc đã hoàn thành.
– Khoán trọn gói về chi phí thực hiện:
Hợp đổng khoán gọn là hợp đồng mà giá trị hợp đồng khó xác định về khởi lượng hoặc giá trị hoặc hợp đồng cần thực hiện trong thời gian ngắn.

3.2. Xác định giá hợp đồng thi công xây dựng và lắp đặt
Giá hợp đồng thi công xây dựng và lắp đặt được xác định gồm các yếu tố chi phí sau:
– Các yếu tố chi phí cần thiết cho việc thi công và lắp đặt (vật liệu, nhân công, máy thi công, chi phí chung, chi phí chịu thuế tính trước, thuế giá trị
gia tang…);
– Các chi phí về chuẩn bị công trường, xây dựng nhà tạm phục vụ thi công (nếu cần thiết) của nhà thầu;
– Dự phòng cho phần khối lượng công việc không lường hết và trượt giá trong thời gian thực hiện công việc, công trình xây dựng.
– Lợi nhuận dự tính cúa nhà thầu, các khoản thuế phái nộp đối với sán phẩm xây dựng theo quy định

3.3. Xác định giá của hợp đồng tổng thầu
Giá hợp đồng tổng thầu được xác định gồm các yếu tố chi phí sau:
– Các chi phí cần thiết để thực hiện toàn bộ các công việc của hợp đồng và các chi phí có liên quan đến việc tổ chức, quản lý thực hiện công việc, thực hiện việc chuyển giao công nghệ, kỹ thuật và kinh nghiệm từ tống thầu.
– Việc xác định giá của hợp đồng tổng thầu còn tuỳ thuộc vào phương thức lựa chọn nhà thầu và mức độ giao thầu về thiết kế xây dựng công trình.